direct naar inhoud van 5.3 Functionele structuur
Plan: Centrum - Beschermd Dorpsgezicht
Status: vastgesteld
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0373.BPG03000bergbeschd-C001

5.3 Functionele structuur

5.3.1 Algemeen

In het plangebied komt een mix van functies voor, met name bestaande uit detailhandel en horeca op de begane grond en wonen op de verdieping. In het plangebied wordt in het algemeen uitgegaan van behoud van de bestaande mix van functies, waarbij de bestaande vestigingen met bovenwoningen als zodanig worden bestemd.

5.3.2 Detailhandel

Uitgangspunt is dat bestaande detailhandelsvestigingen positief worden bestemd. Het kernwinkelgebied van Bergen wordt gevormd door de bebouwing rondom de Jan Oldenburglaan en het Plein. Het gebied rondom de Ruïnekerk is aangemerkt als 'dwaalmilieu' en is uitsluitend bedoeld voor vormen van kleinschalige detailhandel. De vestiging van landelijke formules in de bebouwingsring rondom de Ruïnekerk is, vanwege de ruimtelijke uitstraling, niet gewenst tenzij aandacht wordt besteed aan het uiterlijk van panden. Gezien het kleinschalige karakter van de bebouwing en het feit dat het derhalve niet wenselijk is om de parcellering van de panden te wijzigen, lijkt vestiging van dergelijke 'formules' in dit gebied ook niet voor de hand liggend. De sfeer in dit deel van het centrum wordt gecreëerd door de kleine steegjes, de historische ruïne en de kleinschalige panden. De bezoeker wordt uitgenodigd hier rond te dwalen. Het gebied rondom de Ruïnekerk is dan ook bedoeld voor de vestiging van kleinschalige winkels en ambachten, die de authentieke sfeer waarderen en versterken.

5.3.3 Horeca

Uitgangspunt is dat de bestaande horecavestigingen als zodanig worden bestemd. Ondanks het feit dat veel horecavestigingen in het plangebied behoren tot categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten is gekozen voor een algemene toelaatbaarheid van horeca-activiteiten in categorie 1 ter plaatse van de bestaande horecabedrijven. De horecabedrijven die wel binnen categorie 2 vallen, worden ieder apart aangeduid. Hierbij worden wijzigingsbevoegdheden opgenomen om eventuele bestemmingsveranderingen omtrent deze horecabedrijven te kunnen realiseren en de aanduiding te verwijderen. Voor die horecabedrijven die voor wat betreft het huidige gebruik binnen horecacategorie 1 vallen geldt dat zij als zodanig worden bestemd. De geplande nieuwe horeca mag dus niet zwaarder worden dan categorie 1 van de Staat van Horeca-activiteiten. Op deze manier wordt een tweedeling te gecreëerd tussen het noordelijk gelegen Plein en het gebied rondom de Ruïnekerk, wat tezamen gezien wordt als het uitgaansgebied van Bergen. Het pand aan de Breelaan 2 wordt, in tegenstelling tot alle andere horecagelegenheden in het plangebied, tot het Plein gerekend. Hier geldt dus voor dat er horeca wordt toegestaan van ten hoogste categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten. Voor de nieuwe locaties zijn deels akoestische onderzoeken gedaan om aan te tonen dat het effect op omliggende woningen aanvaardbaar is. Dit is tevens gedaan voor uitbreidingen van bestaande horecagelegenheden.

5.3.4 Wonen

Op enkele panden na wordt in het plangebied uitsluitend op de verdieping gewoond. Om de leefbaarheid van en de sociale veiligheid in het beschermde dorpsgezicht te versterken, wordt wonen in zijn algemeenheid toegestaan. Dit geldt ook voor bedrijfspanden waar zich nog geen woningen (boven) bevinden. Een uitzondering wordt gemaakt voor locaties waar sprake is van specifieke bebouwing of functies. Ter versterking van het 'dwaalmilieu' rondom de Ruïnekerk, worden bij de woningen aan de Oude Prinsweg en de Kleine Dorpsstraat ook detailhandel en dienstverlening toegestaan. Dit geldt niet voor de woningen aan de Hoflaan, het Kerkepad en de Karel de Grootelaan. Deze vrijstaande woningen komen gelet op de directe omgeving en de ligging buiten de gemengde bebouwingsconcentratie rondom de Ruïnekerk uit ruimtelijk oogpunt niet in aanmerking voor een andere functie.

5.3.5 Verkeer en parkeren

Het uitgangspunt voor verkeer is dat de bestaande verkeersstructuur als zodanig bestemd wordt in het bestemmingsplan. Binnen deze verkeersbestemming is herinrichting uitsluitend mogelijk indien de karakteristieken van het beschermd dorpsgezicht meegewogen worden bij de herinrichting.

Gezien het aanwezige (winkelende) voetgangerspubliek bestaat de wens om onder andere de omgeving van de Ruïnekerk autoluw tot autovrij te maken. Ter plaatse van de wegen ontbreken fietsvoorzieningen. In de huidige situatie worden fietsen met name ter plaatse van de Ruïnekerk geparkeerd. Dit leidt niet tot problemen. Bij eventuele nieuwe ontwikkelingen is het wenselijk rekening te houden met voldoende fietsenstallingen van goede kwaliteit.

Vanwege de hoge parkeerdruk op de openbare weg geldt dat voor nieuwe ontwikkelingen als voorwaarde wordt gesteld dat voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. Voor de berekening van de parkeerbehoefte wordt uitgegaan van de parkeernormen zoals vastgelegd in de 'Notitie Ruimtelijk Parkeerbeleid 2009' van de gemeente Bergen. In de praktijk is gebleken dat in nieuwe situaties echter niet altijd voldoende ruimte aanwezig is om de benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren. In dergelijke gevallen dient nader op de specifieke situatie te worden ingegaan, zodat beoordeeld moet worden in hoeverre het noodzakelijk is om parkeerruimte voor alle voertuigen op eigen terrein te realiseren of dat parkeerruimte in de directe omgeving aanwezig is. De mogelijkheid bestaat dat op bepaalde plaatsen voldoende parkeerruimte in de omgeving aanwezig is of kan worden gerealiseerd.

In onderstaande tekst wordt een toelichting gegeven op de parkeerbehoefte per ontwikkellocatie. Hierin zijn de ontwikkellocaties opgenomen die in onderhavig bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. In deze paragraaf wordt per locatie de parkeerbehoefte berekend. Vervolgens wordt onderbouwd hoe de parkeerbehoefte kan worden gefaciliteerd.

Tabel 5.1 Nieuwe ontwikkelingen

locatie   ontwikkeling  
Breelaan 3   bestaande kledingwinkel. De mogelijkheid voor horeca wordt geboden in dit pand: totaal 531 m2, waarvan 95 m2 in twee bouwlagen  
Locatie Postkantoor (voorzijde)   voormalig postkantoor/distributiecentrum: wordt getransformeerd naar detailhandel. Voorts wordt wonen mogelijk gemaakt.  
Locatie Postkantoor (achterzijde)   voormalig postkantoor/distributiecentrum: wordt getransformeerd naar detailhandel. Voorts wordt wonen mogelijk gemaakt.  
Achterzijde Breelaan 3   detailhandel  
Oude Prinsweg 1   splitsen winkel (210 m² ) en 2 extra bovenwoningen  
Ruïnekerk   uitbreiden gebruiksmogelijkheden  
Kleine Dorpsstraat 1   uitbreiding bestaande horeca met 12 m2  
Kleine Dorpsstraat 2
 
ontwikkeling wordt buiten beschouwing gelaten, vanwege de zeer beperkte omvang  
Kleine Dorpsstraat 4   discotheek wordt herontwikkeld tot 11 appartementen  
Karel de Grotelaan 6 (horecagelegenheid Cha Cha)   mogelijkheid voor restaurant (uitbreiding circa 141 m² bvo)  
Ruïnelaan 5
 
ontwikkeling wordt buiten beschouwing gelaten, vanwege de zeer beperkte omvang  
Breelaan 2   ter plaatse van restaurant wordt detailhandel toegestaan  

De parkeernormen zijn ontleend aan het parkeerbeleid van de gemeente Bergen, dat is vastgelegd in de notitie 'Nota ruimtelijk parkeerbeleid 2009'. In deze nota wordt tevens de werkwijze van het bepalen van de parkeerbehoefte bij functiewijzingen uiteengezet. Hierbij dient de huidige parkeerbehoefte van de feitelijk aanwezige functie en de toekomstige parkeerbehoefte van de beoogde functie met elkaar vergeleken te worden. Wanneer dit leidt tot een toename van de parkeerbehoefte, is realisatie op eigen terrein in principe noodzakelijk. Als dit niet mogelijk is, dienen in principe extra parkeerplaatsen in de openbare ruimte te worden gerealiseerd.

Het centrum van de gemeente Bergen is op basis van de omgevingsadressendichtheid aangemerkt als een matig stedelijk gebied. Conform het beleid van de gemeente wordt uitgegaan van de maximale norm die behoort bij een matig stedelijk gebied.

Hieronder wordt de parkeerbehoefte per ontwikkeling berekend. Het betreft de ontwikkelingen die in paragraaf 5.2.2 zijn genoemd en toegelicht.

Breelaan 3

De mogelijkheid wordt geboden om de bestaande kledingwinkel aan de Breelaan 3 om te zetten naar horeca. De parkeernormen voor de bestaande kledingwinkel bedragen 4,0 parkeerplaatsen per 100 m2 bruto vloeroppervlak (bvo), uitgaande van de normen voor wijk-, buurt-, dorpscentrum. Voor horeca geldt een norm van 6,0 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo (uitgaande van de normen voor café/bar). Er is dus sprake van een toename van de parkeerbehoefte van 2,0 parkeerplaats per 100 m2 bvo bij transformatie naar horeca. De totale oppervlakte bedraagt 531 m2, waardoor de parkeerbehoefte toeneemt met 10,6 parkeerplaatsen.

Locatie Postkantoor voorzijde

Op de locatie wordt het voormalig postkantoor/distributiecentrum getransformeerd. Het huidige postkantoor aan de voorzijde heeft een parkeerbehoefte van 7,5 parkeerplaatsen, uitgaande van de parkeernorm voor commerciële dienstverlening en 326 m2 bvo (incl. verdiepingen). In de beoogde situatie bedraagt het totale bruto vloeroppervlak (incl. verdiepingen) 440 m2. De parkeerbehoefte bedraagt 17,6 parkeerplaatsen, uitgaande van 4 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo voor detailhandel. Per saldo bedraagt de parkeerbehoefte aan de voorzijde 10,1 parkeerplaatsen. Tevens worden aan de voorzijde woningen mogelijk gemaakt. De parkeerbehoefte voor woningen ligt echter niet hoger dan voor detailhandel. Door uit te gaan van volledige transformatie naar detailhandel is uitgegaan van een worstcasebenadering.

Locatie Postkantoor achterzijde

Aan de achterzijde is thans een distributiecentrum aanwezig met een oppervlakte van 286 m2 bvo en een parkeerbehoefte van 6,6 parkeerplaatsen. Hier wordt detailhandel toegestaan met een oppervlakte van 594 m2 (incl. verdiepingen) waarvoor een parkeerbehoefte van 23,8 parkeerplaatsen bij een parkeernorm van 4 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo geldt. Per saldo bedraagt de parkeerbehoefte 17,2 parkeerplaatsen.

Tevens worden aan de achterzijde woningen mogelijk gemaakt. De parkeerbehoefte voor woningen ligt echter niet hoger dan voor detailhandel. Door uit te gaan van volledige transformatie naar detailhandel is uitgegaan van een worstcasebenadering.

Achterzijde Breelaan 3

Op de locatie wordt 85 m2 detailhandel toegevoegd. Voor detailhandel geldt een parkeernorm van 4 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo. De parkeerbehoefte bedraagt derhalve 3,4 parkeerplaatsen.

Oude Prinsweg 1

Op de locatie wordt een winkel gesplitst (210 m² bvo) en twee (extra) nieuwe bovenwoningen voorzien. Op de locatie is al een winkel en één wooneenheid aanwezig. Het winkeloppervlak neemt niet toe. Wel worden woningen toegevoegd. De parkeerbehoefte bedraagt 1,3 parkeerplaats per woning. Derhalve neemt de parkeerbehoefte op deze locatie met 2,6 parkeerplaatsen toe. Oplossing voor deze extra parkeerbehoefte kan worden gezocht in de herinrichting van het parkeerterrein aan de Dorpsstraat.

Ruïnekerk

In de Ruïnekerk wordt, naast de kerkelijke activiteiten, een uitbreiding van de gebruiksmogelijkheden juridisch-planologisch mogelijk gemaakt. Het gaat onder andere over het sluiten van het burgerlijk huwelijk en het houden van lezingen. Het gaat hier om incidentele gebeurtenissen, waardoor geen sprake is van een grotere parkeerbehoefte dan van de kerkelijke activiteiten. Daarom wordt er vanuit gegaan dat de extra parkeerbehoefte als gevolg van deze incidentele activiteiten opgevangen kan worden. Bovendien vinden de activiteiten in de huidige situatie ook reeds plaats.

Kleine Dorpsstraat 1

De bestemming horeca wordt met 12 m2 uitgebreid. Deze uitbreiding is zodanig gering, dat deze op basis van het parkeerbeleid van de gemeente buiten beschouwing mag worden gelaten.

Kleine Dorpsstraat 2

Deze ontwikkeling is zeer beperkt en leidt niet tot een toename van de parkeerbehoefte. Op basis van het parkeerbeleid van de gemeente mag deze ontwikkeling buiten beschouwing worden gelaten.

Kleine Dorpsstraat 4

Op de locatie is in de huidige situatie discotheek Palermo gevestigd. De locatie wordt herontwikkeld naar woningbouw. Er zijn 11 woningen voorzien, waarvan 7 dure en 4 goedkope woningen. Conform de parkeernormen van de gemeente bedraagt de parkeerbehoefte 17,1 parkeerplaatsen. De huidige parkeerbehoefte van de discotheek bedraagt 14,5 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte neemt met 2,6 parkeerplaatsen toe.

Karel de Grotelaan 6

Op de locatie is in de huidige situatie de horecagelegenheid Cha Cha gevestigd. Hier wordt de mogelijkheid voor een restaurant geboden via een wijzigingsbevoegdheid. In de huidige situatie is 300 m2 horeca aanwezig. De parkeerbehoefte bedraagt 18 parkeerplaatsen, uitgaande van 6 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo. In de nieuwe situatie wordt restaurant mogelijk gemaakt met een oppervlakte van 441 m2 bvo (inclusief de nieuwe entree en de wijzigingsbevoegdheid). De parkeerbehoefte bedraagt 44,1 parkeerplaatsen, uitgaande van 10 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. De parkeerbehoefte neemt toe met 26,1 parkeerplaatsen.

Verder is op de verdieping restaurant mogelijk. Dat is in de huidige situatie ook reeds het geval, waardoor de parkeerbehoefte hierdoor niet toeneemt.

Ruïnelaan 5

Hier wordt de functie detailhandel met 11 m2 uitgebreid. Deze uitbreiding is zodanig gering, dat deze op basis van het parkeerbeleid van de gemeente buiten beschouwing mag worden gelaten.

Breelaan 2

Ter plaatse van de locatie is een restaurant gevestigd. In het bestemmingsplan wordt tevens detailhandel toegestaan. De parkeernormen voor detailhandel liggen echter lager dan voor een restaurant, waardoor er geen sprake is van toename van de parkeerbehoefte.

Samenvatting en conclusie

Op basis van bovenstaande berekeningen bedraagt de parkeerbehoefte binnen het plangebied:

Tabel 5.2 Samenvatting parkeerbehoefte nieuwe ontwikkelingen

ontwikkeling   huidige parkeerbehoefte   nieuwe parkeerbehoefte   parkeerbehoefte per saldo  
Breelaan 3   21,25   31,85   10,6  
Oude Prinsweg 23        
voorzijde Postkantoor   7,5   26,4   10,1  
achterzijde Postkantoor   6,6   23,8   17,2  
Achterzijde Breelaan 3   3,4   6,8   3,4  
Oude Prinsweg 1   n.v.t.   2,6   2,6  
Ruïnekerk   n.v.t.*   n.v.t.   n.v.t.  
Kleine Dorpsstraat 1   n.v.t.**   n.v.t.   n.v.t.  
Kleine Dorpsstraat 2   n.v.t.**   n.v.t.   n.v.t.  
Kleine Dorpsstraat 4   14,5   17,1   2,6  
Karel de Grotelaan 6   18,0   44,1   26,1  
Ruïnelaan 5   n.v.t.**   n.v.t.   n.v.t.  
Breelaan 2   n.v.t.***   n.v.t.   n.v.t.  
totaal       73 parkeerplaatsen  

* uitbreiding acitviteiten leidt niet tot toename parkeerbehoefte

** kleine ontwikkeling mag op basis van parkeerbeleid buiten beschouwing worden gelaten

*** verruiming bestemming leidt niet tot een toename van de parkeerbehoefte

In bovenstaande tekst en tabel is de parkeerbehoefte van de diverse functie weergegeven. De oplossing voor het faciliteren van deze parkeerbehoefte wordt gezocht door extra parkeerplaatsen te realiseren aan de Breelaan en de Dorpsstraat. Verder wordt gezocht naar oplossingen binnen het centrumgebied, waarbij benadrukt wordt dat binnen het beschermd dorpsgezicht sprake is van een hoge bebouwingsdichtheid en mogelijkheden om parkeerplaatsen te realiseren beperkt zijn. Het zoekgebied om extra parkeerplaatsen te realiseren is dus aan de Breelaan en de Dorpsstraat. Hier moet een deel van de extra parkeerbehoefte opgevangen worden. De overige parkeerbehoefte wordt in of rond of onder het centrumgebied opgelost. Ook wordt met de initiatiefnemers een overeenkomst gesloten, waarin een bijdrage wordt geleverd ten behoeve van de aanleg van extra parkeerplaatsen.

Op basis van artikel 2.5.30, lid 1 van de bouwverordening, moet indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Aangezien het financieel en stedenbouwkundig gezien in veel gevallen niet mogelijk is een parkeerkelder te bouwen, dient naar een andere oplossing gezocht te worden. Zo kan het college afwijken van het artikellid uit de bouwverordening indien het voldoen aan de bepaling door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit of voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte is voorzien. Bij het verlenen van een dergelijke afwijking kunnen extra voorwaarden gesteld worden.

5.3.6 Overig

Het terrein rondom de ruinekerk wordt tevens gebruikt voor evenementen, zoals tijdens de jaarlijkse kunst 10-daagse met kunst- en antiekmarkt. Het gebruik van het terrein als evenementenlocatie wordt in het bestemmingsplan vastgelegd. Overigens vinden er ook evenementen plaats binnen het openbare gebied in het plangebied.